
Come è noto, in tema di agevolazioni prima casa, a causa del Covid 19, ai sensi dell’art. 24 del D.L. n. 23/2020, convertito con modificazioni dalla L. n. 40/2020 è stato previsto che: “I termini previsti dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile1986, n. 131, nonché il termine previsto dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020”.
Detta norma è stata prorogata dall’art. 3, comma 11-quinquies, della L. n. 21/2021 di conversione, con modifiche del D.L. 183/2020, che è intervenuto sull’art. 24, comma 1, del D.L.n.23/2020, convertito con modificazioni in L. n. 40/2020, spostando il termine del 31 dicembre 2020 al 31 dicembre 2021 per conservare le agevolazioni prima casa.
Adesso, per effetto dell’ultima proroga concessa i termini bloccati fino al 31 marzo, hanno ripreso vigore dal 1° aprile 2022.
In termini pratici, durante tale pausa normativa il termine non corre, tornando a decorrere una volta oltrepassato il termini di legge, al quale andrà sommato il periodo eventualmente maturato prima della sospensione dei termini.
In poche parole, se alla data del 23 febbraio 2020 il termine stava decorrendo, lo stesso si è sospeso e ha ripreso a decorrere dal 1° aprile 2022; se, invece, è iniziato a decorrere tra il 20 febbraio 2020 e il 31 marzo 2022, lo stesso ha iniziato il suo decorso direttamente dal 1° aprile 2022.
Al riguardo, la circolare n. 9/E/2020 (paragrafo 8) ha specificato che i termini oggetto di sospensione sono i seguenti:
- periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione;
- termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici prima casa nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve procedere all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;
- termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici prima casa;
- il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, di un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.
L’agevolazione per l’acquisto della c.d. prima casa è disciplinata dall’art. 1, comma 1 e nota II-bis, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986. La normativa prevede una concessione provvisoria al momento della registrazione dell’atto, unito all’assunzione di determinati impegni e condizioni, dichiarati davanti al notaio.
La prima condizione per poter godere delle agevolazioni fiscali è che l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o nel Comune nel quale svolga la propria attività, incluse quelle senza remunerazione (come, ad esempio, le attività di studio, di volontariato e sportive).
Inoltre, nell’atto di acquisto (o nel contratto preliminare, al fine di usufruire dell’aliquota agevolata sin dagli acconti eventualmente corrisposti ) è necessario che l’acquirente dichiari:
- di voler stabilire la residenza nel comune di acquisto dell’immobile, se non vi si trova già o se in questo non si trova la sua sede dell’attività;
- di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove è situato l’immobile acquistato;
- e di non essere titolare, neppure per quote di comproprietà o in regime di comunione legale, in tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, anche nuda, o di diritti reali di godimento su altra casa di abitazione acquistata dall’acquirente o dal coniuge con le agevolazioni prima casa, a partire da quelle previste dalla L. n. 168/1982 (la titolarità di una sola quota di altra casa, non in comunione con il coniuge, non impedisce l’acquisto agevolato).
Successivamente, l’art. 1, comma 55, della L. n. 208/2015 ha aggiunto, a decorrere dal 1° gennaio 2016, il comma 4-bis alla Nota II-bis, Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n.131/1986, in forza del quale, qualora un contribuente, titolare di abitazione prima casa, proceda all’acquisto di un’altra abitazione, al nuovo acquisto può applicarsi l’aliquota d’imposta agevolata, a condizione che il vecchio immobile sia alienato entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.
In caso di mancata alienazione, il contribuente ha l’obbligo di corrispondere la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata, maggiorata degli interessi di mora e della sanzione in misura pari al 30% di detta differenza.
Non si decade dalle agevolazioni se entro un anno dal trasferimento, a titolo oneroso o gratuito, il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un immobile da adibire ad abitazione principale (cfr. risoluzione n. 44/E/2004).
Per informazioni: Area Fiscale Confartigianato
Simone Zitti – Resp. Area Fiscale Ancona
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