ll Decreto Sostegni-bis ha previsto con l’articolo 64, commi 6-11, che i giovani di età inferiore a 36 anni possono acquistare l’abitazione principale senza corrispondere le imposte di trasferimento.
La circolare n. 12/E pubblicata lo scorso 14.10.2021 ha chiarito che occorre verificare il limite Isee di 40.000 euro in capo all’acquirente che intende destinare l’immobile ad abitazione principale, sia per non applicare l’imposta di registro ma anche per poter beneficiare del credito d’imposta previsto per gli atti soggetti ad Iva.
Nello specifico, il DL. 73/2021 prevede l’esenzione dal versamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale per gli atti stipulati dal 26.05.2021 al 30.06.2022. Gli atti devono riguardare l’acquisto a titolo oneroso (nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione) di abitazioni da destinare a prima casa, comprese le pertinenze anche se acquisite con atto separato, come definite dalla nota II-bis all’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986, posti in essere da giovani con età inferiore ai 36 anni. Rimangono comunque esclusi dal beneficio gli immobili di categoria catastale A1, A8 e A9.
Oltre ai requisiti oggettivi sopra descritti, occorre dimostrare di soddisfare anche due requisiti soggettivi. Come prima cosa, il soggetto che intende beneficiare dell’agevolazione non deve aver compiuto 36 anni di età nell’anno del rogito. Su questo punto la circolare 12/E/2021 ha chiarito un importante aspetto: non è rilevante infatti che il contribuente al momento della stipula del rogito soddisfi il requisito ma occorre verificare che entro la fine dell’anno il soggetto non compia 36 anni. In caso contrario, l’esenzione viene meno.
Il secondo aspetto riguarda l’Isee: il modello non deve superare i 40.000 euro considerando i redditi percepiti e il patrimonio posseduto nel secondo anno solare che precede la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (DSU), rapportati al numero dei soggetti che fanno parte dello stesso nucleo familiare, ad eccezione delle particolarità stabilite dall’articolo 3 D.P.C.M. 159/2013.
Anche su questo punto, la circolare 12/E/2021 è intervenuta chiarendo che nel momento della stipula dell’atto, il contribuente non deve superare il valore di 40.000 euro nel modello Isee e lo stesso deve dichiarare di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità o di aver già provveduto a richiederla, prima o contestualmente alla stipula dell’atto notarile. Per questo, se esiste un modello Isee valido, è necessario indicare il numero di protocollo dell’attestazione mentre se non è ancora disponibile occorre fare riferimento al numero di protocollo della DSU. Il dato da considerare è quello risultante dall’Isee ordinario mentre se la situazione economica risulta significativamente variata, è possibile fare riferimento all’Isee corrente, come già stabilito dall’INPS nel messaggio n. 3155 dello scorso 21.09.2021.
In merito al credito d’imposta Iva, il DL. 73/2021 art. 64, comma 7, stabilisce che come per gli atti soggetti ad imposta di registro, è prevista un’agevolazione anche per gli altri atti assoggettati ad Iva. L’imposta deve essere in ogni caso riconosciuta al soggetto che vende l’immobile ma se l’acquirente possiede i giusti requisiti, può beneficiare di un credito d’imposta corrispondente all’Iva con aliquota 4%, in quanto trattasi di un acquisto prima casa.
Il comma 7 dell’articolo 64, tuttavia, richiama espressamente il limite di età senza però richiamare anche il rispetto del requisito patrimoniale. Per questo motivo, la circolare 12/E ha precisato che considerando la ratio normativa, il requisito patrimoniale Isee si riferisce non solo ai trasferimenti soggetti ad imposta di registro (comma 6) ma anche agli atti assoggettati ad Iva, dato il rinvio che il comma 7 fa proprio al comma 6.
È possibile utilizzare il credito d’imposta in compensazione oppure in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo aver maturato il diritto del credito. Se il credito viene recuperato in occasione della dichiarazione dei redditi, l’Agenzia ha precisato che è possibile farlo nella prima dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto oppure nella dichiarazione presentata nel periodo d’imposta in cui è stato sostenuto l’acquisto.
Il credito va indicato nel rigo CR7, colonna 2, dove si riporta il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, considerando che nel modello Redditi PF 2021 non esiste un apposito campo. Per poter comunque distinguere il credito d’imposta generato dall’acquisto prima casa riservato agli under 36 dal credito d’imposta del riacquisto della prima casa (in virtù dell’utilizzo dello stesso campo), occorre indicare nella casella “Situazioni particolari” il codice 1 e senza compilare la colonna 1 del rigo CR7.
