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Prima casa, le agevolazioni fiscali per gli under 36

Per sostenere l’autonomia abitativa dei giovani con meno di 36 anni, il decreto legge n. 73/2021 (decreto Sostegni bis) ha introdotto nuove agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa che con la Legge di bilancio 2023, vengono prorogate di un anno.

Tali agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023.

Il bonus per l’acquisto della prima casa è riconosciuto a chi non ha ancora compiuto 36 anni nell’anno in cui viene fatto il rogito e ha un ISEE non superiore a 40.000 euro.

In cosa consistono le agevolazioni

I benefici previsti dalla norma prevedono:

per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;

per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore.

l credito d’imposta può essere

• portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato;
• utilizzato in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo “6928”;
• esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Come nel caso degli altri atti di acquisto assoggettati all’imposta di registro proporzionale, anhe quello di acquisto prima casa “under 36” è esente anche dall’imposta di bollo.

Beneficiari delle agevolazioni

A beneficiare delle agevolazioni possono essere i giovani che:

• non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato;
• hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.

Per gli atti stipulati nel 2022, l’ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio del 2020; per gli atti stipulati nel 2023, l’ISEE è quello del 2021.

L’ISEE ordinario ha validità dal 1° gennaio o, se successiva, dalla data di presentazione della DSU, fino al 31 dicembre dell’anno a cui fa riferimento.

Se la situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del nucleo familiare è significativamente variata rispetto alla situazione rappresentata nella DSU ordinaria, è consentito far ricorso all’ISEE corrente. Si tratta dei casi di:

• sospensione, riduzione o perdita dell’attività lavorativa;
• interruzione di trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari;
• diminuzione (rispetto all’ISEE ordinario) superiore al 25% del reddito familiare complessivo;
• diminuzione (rispetto all’ISEE ordinario) superiore al 20% della situazione patrimoniale.

L’ISEE corrente, a differenza di quello ordinario, in caso di variazione della sola componente reddituale, ha una validità ridotta (sei mesi dalla data di presentazione del modulo sostitutivo della DSU). Nel caso di aggiornamento della sola componente patrimoniale, o di entrambe le componenti reddituale e patrimoniale, ha validità fino al 31 dicembre dell’anno di presentazione del modulo sostitutivo della DSU.

Se intervengono variazioni nella situazione occupazionale o nella fruizione dei trattamenti, l’ISEE corrente deve essere aggiornato entro due mesi dalla variazione.
L’ISEE si applica anche agli atti di compravendita soggetti a Iva.

Ulteriori requisiti

Per usufruire dell’agevolazione, ai requisiti sopra indicati, vanno ad aggiungersi la necessità che l’acquirente:

• abbia o stabilisca la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile
• dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare
• dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”. In caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

Immobili ammessi al beneficio

Gli immobili che possono usufruire del beneficio rientrano nelle categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazione di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

I benefici si applicano anche in caso di acquisto delle pertinenze dell’immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.
L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale, o con atto separato, ma stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti.
I benefici fiscali si applicano agli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) delle case di abitazione sopra indicate.

Le agevolazioni non si applicano ai contratti preliminari di compravendita (alla stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione, è possibile però presentare istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra). Ne beneficiano, invece, gli immobili acquistati all’asta.

Decadenza dalle agevolazioni

Nel caso in cui non sussistano le condizioni e i requisiti per usufruire dei benefici, sono previsti la  “decadenza” dalle stesse agevolazioni, il recupero delle imposte dovute, l’applicazione degli interessi e l’irrogazione di sanzioni.

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